Le rachat de crédit consiste à faire racheter par un nouvel établissement financer plusieurs prêts en cours afin de bénéficier d’une solution de remboursement plus favorable.
Quand il s’agit d’un rachat de prêt immobilier, l’emprunteur peut ainsi profiter d’un taux d’intérêt plus attractif ou encore réduire le montant de ses mensualités en contrepartie d’un allongement de sa durée de remboursement. Cette procédure, courante, mais complexe, est parfois confondue avec la renégociation de crédit immobilier, qui présente certaines similitudes tout en étant bien différente. Faisons le point dans ce dossier afin d’y voir plus clair.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit, une opération qui regroupe plusieurs prêts en un seul emprunt
Un rachat de crédit est une opération qui consiste à regrouper des crédits ou à restructurer un ou plusieurs crédits en cours. On parle également de consolidation de dettes. Les différents emprunts souscrits sont en effet rachetés par un établissement financier (une banque ou un organisme de crédit) qui se charge de rembourser les prêts au(x) prêteur(s) et de proposer à l’emprunteur un nouveau crédit unique.
Plusieurs types de crédits peuvent ainsi être rachetés :
- les crédits à la consommation ;
- les prêts personnels ;
- les crédits renouvelables ;
- les crédits immobiliers ;
- les dettes privées ou les dettes fiscales.
En restructurant un ou plusieurs emprunts, l’emprunteur peut ainsi réduire le poids de sa dette. Le rachat de crédit génère un allongement de la durée du remboursement et permet ainsi de diminuer le coût des mensualités, sachant que tous les remboursements sont rassemblés sous la forme d’un versement mensuel unique.
Qu’en est-il du rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter un ou plusieurs crédits immobiliers lorsque les taux sont à la baisse, c’est-à-dire lorsque le taux d’intérêt actuel est inférieur à celui appliqué sur l’emprunt souscrit pour financer son ou ses acquisition(s) immobilière(s).
Le rachat d’un crédit immobilier est généralement opéré lorsque l’emprunteur souhaite diminuer le montant de ses mensualités sans allonger trop fortement la durée de son nouvel emprunt ou, à l’inverse, lorsqu’il désire raccourcir la durée de son remboursement sans pour autant modifier le montant des mensualités versées.
Un rachat de prêt immobilier est opéré par une banque différente de celle avec laquelle l’emprunteur a souscrit son ou ses crédit(s) immobilier(s) précédent(s). Un dossier doit être constitué auprès du nouvel établissement financier. Lorsque l’accord de rachat de crédit immobilier est donné, la nouvelle banque rédige un nouveau contrat et débloque les fonds, ce qui signifie qu’elle rachète le(s) crédit(s) immobilier(s) à l’ancienne banque et qu’elle fait ainsi débuter le versement des nouvelles mensualités.
En général, le nouvel établissement financier qui effectue le rachat de crédit facture à l’emprunteur des frais de dossier, des frais de garantie liés à l’ouverture d’un nouvel emprunt, les indemnités de remboursement anticipé pour le prêt initial ou les prêts initiaux ainsi que d’autres frais éventuels tels qu’une assurance emprunteur, la souscription d’une caution bancaire ou encore d’une hypothèque.
Quelles conditions respecter pour un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat d’un crédit immobilier est soumis aux mêmes exigences que la souscription d’un nouveau prêt. En effet, l’établissement financier qui effectue le rachat étudie le dossier de l’emprunteur et sa situation financière, personnelle et professionnelle avant de donner son accord. Il évalue ainsi la solvabilité de l’emprunteur qui doit présenter une situation financière stable et des revenus suffisants pour souscrire le rachat de crédit immobilier. Pour ce faire, il calcule le taux d’endettement qui doit se maintenir en deçà du plafond autorisé.
Par ailleurs, l’emprunteur doit souscrire une nouvelle assurance de prêt et une nouvelle garantie d’emprunt.
Quels sont les avantages du rachat de prêt immobilier ?
Un rachat de crédit immobilier présente bien des avantages.
Des mensualités au montant plus faible
Le fait de regrouper plusieurs crédits immobiliers ou de racheter un crédit immobilier permet de réduire le montant des mensualités. Cette possibilité est soumise à la condition d’un allongement de la durée du remboursement et à la négociation des taux d’intérêt à la baisse.
Un taux d’endettement plus bas
Le rachat de crédit permet de faire baisser le taux d’endettement dans la mesure où la diminution du poids des mensualités allège le budget mensuel de l’emprunteur. Cet allongement lui permet d’être plus serein ou bien d’envisager le financement d’autres projets.
Une mensualité unique
Rassembler plusieurs emprunts en une seule mensualité permet de mieux gérer son budget mensuel. En effet, au lieu de plusieurs prélèvements opérés au cours du mois, une seule mensualité est à honorer selon une date constante.
Le financement d’un nouveau projet
En regroupant plusieurs crédits grâce au rachat, l’emprunteur peut envisager l’inclusion d’une nouvelle trésorerie qui lui permet de financer d’autres projets. Pourquoi pas la construction d’une piscine, d’une véranda ou même d’une extension ?
Des avantages concrets, mais également des inconvénients !
Malgré les indéniables atouts du rachat de crédit, cette pratique n’est pas dépourvue d’inconvénients.
Un crédit plus coûteux
Les prêts souscrits ou le crédit immobilier souscrit sont rachetés et rassemblés en un seul emprunt. Toutefois, pour bénéficier d’un allègement du montant des mensualités, il faut accepter d’allonger la durée du remboursement. Or, qui dit durée de remboursement plus longue dit… coût de crédit plus élevé ! En effet, l’emprunteur rembourse un montant plus petit chaque mois, mais sur une plus longue durée. Il doit donc payer des frais plus importants et notamment son assurance emprunteur plus longtemps. Au final, le coût global du rachat de crédit immobilier est supérieur.
Des pénalités à envisager
Certains crédits souscrits sont assortis d’une clause qui prévoit l’application de pénalités en cas de remboursement anticipé. Or, le ou les crédit(s) immobilier(s) antérieur(s) est/sont remboursé(s) par l’organisme à la place de l’emprunteur, ce qui peut entrainer le versement de ces pénalités.
Rachat de crédit immobilier ou renégociation de crédit immobilier : quelle différence ?
Le rachat de crédit immobilier est une solution, mais elle est souvent confondue avec une autre possibilité pour l’emprunteur, celle de la renégociation de crédit immobilier. Certes, ces deux opérations consistent à obtenir de meilleures conditions d’emprunt, avec un taux inférieur, entrainant, de fait, un allègement des mensualités à rembourser ou une réduction de la durée du remboursement. Toutefois, il s’agit bien là de deux démarches bien différentes. Il n’existe pas de procédure meilleure que l’autre, tout dépend de la situation de chaque emprunteur.
Renégociation de crédit : de quoi parle-t-on ?
Rappelons avant toute chose que le rachat de crédit consiste à faire racheter un crédit immobilier (ou plusieurs) par une autre banque en faisant généralement jouer la concurrence dans le but d’obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. L’emprunteur peut ainsi allonger la durée de son prêt pour bénéficier d’un taux plus intéressant et de mensualités plus faibles. Toutefois, le rachat de crédit entraine des frais (frais de dossier, frais d’assurance, etc.).
Une renégociation de prêt immobilier est une opération effectuée au sein de la banque auprès de laquelle l’emprunteur a souscrit son crédit. L’emprunteur négocie ainsi dans le but d’obtenir un taux plus favorable, un allongement de la durée d’emprunt et/ou une diminution des mensualités. Néanmoins, l’opération étant effectuée au sein du même établissement, il évite de se lancer dans des démarches administratives complexes et de supporter le paiement de nombreux frais, notamment des frais de dédommagement. Attention toutefois, cette procédure est tout de même accompagnée de certains frais, notamment de frais de dossier.
Une renégociation de prêt immobilier est effectuée auprès de la banque distributrice du prêt initial directement et elle entraine la production d’un avenant au contrat immobilier initial. L’avenant comporte obligatoirement un tableau d’amortissement des montants dus ainsi que le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit renégocié.
Rachat de crédit ou renégociation de crédit : que choisir pour son prêt immobilier ?
Chaque emprunteur doit comparer les deux éventualités afin d’identifier la solution la plus favorable pour lui. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) recommande ainsi de tenir compte de plusieurs points, à savoir :
- la durée de remboursement restante, qui doit être supérieure à la durée de remboursement écoulée, car l’opération ne présente un véritable intérêt que lors des premières années ;
- le montant du capital restant dû, qui doit être relativement important ;
- la différence entre le taux d’intérêt du prêt initial et le taux d’intérêt actuel, qui doit être au minimum de 1 % pour que l’opération présente un certain avantage ;
- le montant des frais de l’opération (frais de dossier, frais d’assurance, etc.).